Для пользователей


Уже работаете с нами?

войти   Регистрация Напомнить пароль

добавить объявление

Ипотека: за все хорошее надо платить


«Каждый - кузнец своего счастья, 

особенно если владеет собственной кузницей»

 Лешек Кумор

На сегодняшний день на рынке ипотечного кредитования выступают три лица: сам заемщик, кредитор и продавец жилья.

Заемщиком являются физические лица, граждане РФ, которые заключили с банком или иной организацией кредитный договор. При этом обязательным и непременным условием предоставления такого кредита является то, что полученные деньги идут непременно на покупку жилья, которое, однако, принадлежит заемщику со значительными ограничениями, так как выступает предметом залога в обеспечение исполнения кредитного договора.

Продавцом жилья выступают обычно физические или юридические лица, которые, соответственно, продают принадлежащее им на праве собственности жилье.

Как правило, в большинстве случаев кредиторами выступают банки.

Заемщики, потерявшие в связи с кризисом или иной причиной возможность оплачивать ипотечные кредиты, не имеющие возможность (или желание) реструктурировать свой долг, должны расстаться с ипотечной квартирой. Каким образом ипотека обеспечивает исполнение обязательств?

В соответствии со статьей 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными федеральным законом.

Таким образом, смысл обеспечения исполнения обязательств состоит в том, что должник по основному договору (таким договором может быть кредитный договор) предоставляет кредитору дополнительную гарантию того, что интересы последнего в связи с исполнением основного обязательства будут соблюдены.

Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено два вида ипотеки:

ипотека в силу закона;

ипотека в силу договора.

Для возникновения ипотеки в силу закона необходимо наступление обстоятельств, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения ипотеки. В данном случае не имеет значения наличие или отсутствие договора ипотеки либо каких-либо других обстоятельств, если они не перечислены в законе в качестве основания возникновения ипотеки в силу закона.

Ипотека в силу договора возникает на основании общей нормы права, которая допускает заключение договора ипотеки в отношении определенного имущества, и договора ипотеки между сторонами (залогодателем и залогодержателем).

Отдельно хочется сказать об ипотеке в силу договора. Тут всё достаточно просто: что не относится к ипотеке в силу закона, является ипотекой в силу договора. Правда, есть одно исключение - залог нежилой недвижимости, который осуществляется в настоящий момент только на основании договора ипотеки. В случае, когда ипотечный кредит получается под залог уже имеющегося жилья, возникновение ипотеки возможно только на основании договора. Даже если кредит получал один заемщик, а собственниками должны стать два человека, включая заемщика, необходимо заключать договор ипотеки, так как возникновение ипотеки в силу закона сразу для двоих будет невозможно.

Ипотека - залог недвижимости. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом (ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Взыскание на заложенное по ипотеке жилое имущество

Обращение взыскания на заложенное имущество регулируется нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона об ипотеке, Федерального закона «О судебных приставах», Федерального закона «Об исполнительном производстве» и Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...». Основанием для обращения взыскания на предмет ипотеки является неисполнение либо ненадлежащее исполнение заемщиком (залогодателем) возложенных законом или договором обязанностей.

Согласно законодательству Российской Федерации при выселении из жилых помещений не учитываются такие социальные факторы, как наличие единственного жилого помещения, пригодного для проживания, являющегося предметом ипотеки, трудная жизненная ситуация, низкая заработная плата, содержание несовершеннолетних детей.

Предусмотрено два способа обращения взыскания на предмет ипотеки: в судебном порядке (ст. 51 - 54.1 ФЗ «Об ипотеке»; п. 1 и 6 ст. 349 ГК РФ) и во внесудебном порядке (ст. 55 ФЗ «Об ипотеке», п. 2 - 5 ст. 349 ГК РФ).

В основном применяется судебный порядок обращения взыскания на заложенную недвижимость.

В соответствии с п. 6 ст. 349 ГК РФ, п. 2 ст. 55 и п. 3 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» взыскание на предмет ипотеки может быть обращено только по решению суда в случаях, если:

для ипотеки имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;

предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;

предметом ипотеки является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена (ст. 62.1 ФЗ «Об ипотеке»);

предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке;

предметом ипотеки являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам;

предметом ипотеки является имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности;

сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее чем три месяца;

залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно.

Внесудебный допускается в двух случаях: если предмет ипотеки не отнесен законодателем к числу недвижимых вещей, взыскание на которые может быть обращено исключительно по решению суда; если есть согласие залогодержателя на обращение взыскания во внесудебном порядке и соглашение об определении порядка такого обращения достигнуто. Для обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке кредитор должен подать иск в суд в соответствии с правилами о подсудности и подведомственности, установленными процессуальным законодательством. Споры с участием граждан рассматриваются судами общей юрисдикции.

Но, несмотря на вышеизложенное, не стоит забывать, что само по себе неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей не всегда влечет за собой возможность обращения взыскания на заложенное имущество. В частности, согласно п. 3 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке» по требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации (п. 3 и 4 ст. 3 ГК РФ) должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Суд может отказать в обращении взыскания на заложенное имущество, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (п. 1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке»).

Также следует обратить внимание на тот факт, что залогодержателю (банку) предоставлено право обращать взыскание на заложенное имущество даже тогда, когда обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом, но при этом имеется опасность, что обязательство не будет исполнено из-за ненадлежащего обеспечения сохранности заложенного имущества (ст. 35).

Если дело дошло до выселения

Все виды выселения собственников из занимаемых жилых помещений в связи с неуплатой ипотеки можно условно подразделить на две группы: выселение без предоставления другого жилого помещения, выселение с предоставлением другого жилого помещения.

В жилищном законодательстве для собственников доминирует выселение из жилых помещений без предоставления другого жилого помещения. Собственник жилья может быть выселен, во-первых, исключительно на основании решения суда, во-вторых, как на основании судебного решения, так и в добровольном порядке.

В последнем случае на основании статьи 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» оформляется нотариально удостоверенное соглашение между залогодержателем и залогодателем, заключенное после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. Выселение собственника при наступлении указанных юридических фактов может произойти на добровольной основе или по решению суда.

Реализация ипотеки по решению суда производится с публичных торгов. Порядок проведения торгов определяется процессуальным законодательством РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке - нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания, с соблюдением правил ст. 319, п. 1 ст. 334 и п. 5, 6 ст. 350 ГК РФ, а также ст. 46 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В заключение

Подойти к делу следует с особой обдуманностью, осторожностью, взвесив все «за» и «против». Важно минимизировать риски для семьи, трезво оценивать свои возможности, а при стечении неблагоприятных обстоятельств не отчаиваться и не опускать руки. Банки заинтересованы в вашей платежеспособности. Будьте уверены в себе. Все в ваших руках.

Источник: Журнал Недвижимость Твери и Тверской области, рубрика Новости недвижимости