Для пользователей


Уже работаете с нами?

войти   Регистрация Напомнить пароль

добавить объявление

Уже весна, трава, цветы… А кто владелец ДАЧИ – ТЫ?


Практика показывает, что большинство граждан, получивших в недалеком прошлом земельные участки для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, построивших на таких участках садовые и дачные домики, не торопятся оформлять документы, подтверждающие их право на эти объекты недвижимого имущества. И напрасно.

Оформлять землю в собственность надо, ведь если участок не внесен в Единый государственный реестр права, то у его фактического хозяина нет прав совершать сделки, заключать договор купли-­продажи, сдавать в залог, дарить и передавать по наследству такой участок. Даже если вы на этом участке построили дом, постоянно проживаете в нем или регулярно наведываетесь, по документам никакой земли и дома у вас нет.

Для решения указанной проблемы и был принят Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93­ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», который вступил в силу 1 сентября 2006 г. и получил условное название «дачная амнистия» (далее – Закон).

Указанный Закон упростил процедуру государственной регистрации сделок с принадлежащими физическим лицам объектами недвижимого имущества, правоустанавливающие документы на большую часть которых отсутствуют либо не соответствуют требованиям законодательства РФ.

Название «дачная амнистия» сложилось в результате того, что законодатель предусмотрел упрощение процедуры оформления и регистрации для граждан, дабы они не явились заложниками изменяющегося законодательства в данной (земельной) области и могли с минимальными усилиями по сравнению с обычным порядком регистрации прав все оформить должным образом.

Стоит подчеркнуть, что главной целью дачной амнистии стало обеспечение гарантий прав граждан на земельные участки и объекты недвижимости, которые находятся в их пользовании.

Для каких целей был принят Закон

1. для приватизации земельных участков в дачных и садовых некоммерческих объединениях;

2. для оформления прав на индивидуальное жилищное строительство;

3. для замены старых свидетельств о правах собственности на земельные участки на новые. В связи с этим изменения затронули кадастровый учет земельных участков и самовольных построек, участие нотариусов в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и размер государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности на указанные объекты.

Что же подразумевает принятый и действующий Закон

Для регистрации участка стало достаточно представить любой документ, подтверждающий право на земельный участок, независимо от того, кем и когда он был выдан. При регистрации права собственности стали признаваться любые акты государственных органов или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка. Если вообще нет никакого документа, принимается даже выписка из хозяйственной книги (они ведутся местными властями). Оформить право собственности можно также и на основании свидетельства о праве на земельный участок – действует так называемая презумпция собственника.

Презумпция собственника означает, что независимо от того, предоставлялся ли земельный участок на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающем или удостоверяющем право гражданина на земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, в целях государственной регистрации прав – земельный участок считается предоставленным на праве собственности.

Отменена процедура обязательного межевания участков от соседей по даче или огороду в случае, когда необходимо заново проводить расчет границ своих владений.

При отсутствии споров между соседями садоводческих дачных товариществ, при продаже, при ипотеке, при наследовании межевание не требуется. Граждане получили возможность по упрощенной процедуре зарегистрировать право собственности на полученные до введения в действие Земельного (30. 10. 2001) и Градостроитель­ного (20. 12. 2004) кодексов свои земельные участки в фактически сложившихся границах и на возведенные на них без согласования с властями постройки.

Чтобы зарегистрировать участок, владельцу стало достаточно в правлении своего садоводческого товарищества получить выписку из хозяйственной книги об отсутствии претензий соседей по границам участков.

Законом был предусмотрен порядок приватизации, разрешающий оформление земельного участка в индивидуальную собственность, и унифицирована процедура приватизации земельных участков в индивидуальном порядке для всех регионов страны. Кроме того, Закон позволил решить проблемы с определением фактической площади земельного участка: была разрешена регистрация права на земельный участок по его фактическим границам, необходимо только согласовать новую площадь участка с соседями.

Механизм «переоформления прав» (упрощенный порядок приобретения права собственности на предоставленный земельный участок) граждан на предоставленные им земельные участки сроком не ограничен.

Законом отменена норма об однократном бесплатном предоставлении в собственность земельного участка, находящегося на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Вместо нее введен принцип бесплатности переоформления прав на земельный участок вне зависимости от того, сколько земельных участков находится на каком-­либо праве у того или иного лица.

Нежилые помещения, в том числе садовые домики, дачи, гаражи и бани, можно регистрировать в декларативном порядке. Объекты недвижимости можно зарегистрировать после заполнения собственником объекта недвижимости соответствующей декларации, а собственником индивидуальных жилых и приусадебных домов – после изготовления технического паспорта. Это кардинальное изменение позволит легализовать самовольно возведенные строения, при этом нет необходимости в получении от органов власти специального разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию объектов недвижимости, а регистрация индивидуальных жилых домов задним числом официально разрешена вплоть до 1 марта 2015 г.

Для нового строительства теперь достаточно оформить разрешение на него в органах местного самоуправления, чтобы автоматически получить свидетельство о собственности на готовый дом. По новому Закону зарегистрировать «лишние» сотки и возведенную без разрешения постройку можно в заявительном порядке. В орган регистрации нужно подать документы на право собственности и кадастровый план участка.

Законом расширен круг лиц, которые подпадают под так называемую дачную амнистию. Теперь наследники могут безвозмездно приобрести право собственности на земельный участок, в случае если наследодатель не оформил участок в собственность или обладал участком на праве пожизненного владения, а также в случае если земельные участки были предоставлены без указания вида права либо когда вид права определить невозможно. В этом случае при государственной регистрации права собственности необходимо представить следующие документы: свидетельство о праве на наследство или иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на здание, строение или сооружение; один из документов, устанавливающих или удостоверяющих права гражданина – прежнего собственника здания или сооружения на земельный участок.

Говоря простым языком, у вас должен быть хоть какой-­нибудь документ, выданный компетентными органами, подтверждающий, что земельный участок был предоставлен вам на законных основаниях для любых целей, кроме коммерческих.

Чуть-чуть статистики

Число регистраций объектов в 2011 году по дачной амнистии уменьшилось в два раза. Такие плохие показатели объясняются новыми введенными нормами Минэкономразвития. Оно дало запрет на увеличение площади земли и ввело технологию регистрации прав, не соответствующую нынешнему развитию.

В соответствии с законом о кадастре недвижимости (№ 221­ФЗ от 24.07.2007) при проведении межевания земельного участка допускается, чтобы его уточненная площадь была больше значения площади по правоустанавливающему документу на величину не более минимальной нормы предоставления земельного участка соответствующей категории и разрешенного использования. Минимальная норма предоставления устанавливается в соответствии с земельным законодательством. Если минимальная норма предоставления не установлена, то допускается «прирезка» до 10% площади по правоустанавливающему документу. В большинстве муниципальных образований и/или регионов были утверждены минимальные (и максимальные) нормы предоставления земельных участков гражданам из земель, находящихся в муниципальной и государственной собственности. Среднее значение минимальной нормы варьировалось в пределах 4­6 соток. Именно этими нормами руководствовался Росреестр с момента принятия закона о кадастре и до 2011 г. при регистрации прав на земельные участки с уточненной (увеличенной) по результатам межевания площадью. Далее Росреестр на основе позиции Минэкономразвития «перечитал» статью закона о кадастре и пришел к мнению, что минимальная норма предоставления по земельному законодательству (ст. 11.9 ЗК РФ) – это норма, утвержденная в соответствии с градостроительными регламентами, а не норма предоставления из земель муниципальной и государственной собственности. Срок разработки градостроительных регламентов с 2004 г. уже 4 раза переносился, и есть все основания полагать, что будет отложен вновь. На сегодняшний день градостроительные регламенты разработаны примерно в 20% муниципалитетов.

Суды общей юрисдикции поддержали подход Росреестра и выносят отказные решения по искам собственников участков, если прирезка больше 10% исходной площади.

Активный рост регистраций объектов и земельных участков наблюдался в период с 2009 по 2010 годы из-­за отмены обязательного межевания. В 2011 году все прошло спокойно, и все получили свои права на участки, дома и дачи. Земельный и имущественный налоги сейчас составляют около 10% в доходах муниципалитетов. Позже эти два налога будут заменены одним – единым налогом на недвижимость. Ожидается, что налог вырастет вдвое.

Около 3 млн участков дачной амнистии относят к проблемным. Многие товарищества еще не стали функционировать в виде юридических лиц. Некоторые участки брошены. Ближайшие участки, на которые своей разметкой накладывается данный участок, поставлены на учет не будут.

В целом можно заключить, что упрощенный порядок регистрации прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества стал частным случаем признания права собственности на самовольную постройку в ином (т.е. внесудебном) установленном законом порядке, что, бесспорно, служит обеспечению имущественных потребностей российских граждан.

Источник: Журнал Недвижимость Твери и Тверской области, рубрика Новости недвижимости