Своя квартира: копить или купить в кредит
Вопрос
этот, конечно, не гамлетовского масштаба, однако актуален для многих. Особенно
когда речь идет о дорогостоящих покупках. Например, о жилье.
Зачем вам эта ипотека, недоумевают сторонники альтернативного
решения. Можно открыть банковский депозит с возможностью пополнения счета,
вносить туда ежемесячно посильную сумму, а банк еще и добавит к ней проценты.
Таким образом, денежки на квартиру накопятся без переплаты.
Поспорить с таким мнением несложно. Достаточно сопоставить
среднерыночные процентные ставки по накопительным вкладам с темпами роста
стоимости жилья. Случались, конечно, непродолжительные периоды в новейшей
российской истории, когда ставки выигрывали. В минувший кризис, например, жилье
вообще подешевело, а депозиты, наоборот, ставили рекорды. Но на длинной
дистанции вывод однозначен: жилье дорожает быстрее. И тогда что же предлагают
нам сторонники жилищных накоплений в России? Долгие годы ютиться по углам,
нервозно следя за ростом цен на нужную квартиру, вместо того чтобы купить ее
сегодня, зафиксировав цену навсегда?! Альтернатива что надо! Но оппоненты не
унимаются, советуют обратить внимание на рынок доверительного управления. Внеся
в некую финансовую корпорацию 180 тыс. рублей и потом еще по 65 тыс. рублей
ежемесячно, некий гражданин через 2 года накопил более 2,2 млн. рублей, а его
доход составил 465 тыс. рублей.
Получив ипотеку на аналогичных условиях (2,2 млн. рублей на 2 года
с первоначальным взносом в 180 тыс. рублей), заемщику пришлось бы, во-первых,
мириться с высокой процентной ставкой – не менее 13% годовых (поскольку
начальная сумма собственных средств составляет менее 10% стоимости приобретаемого
жилья). Во-вторых, выплачивать ежемесячно уже не 65, а более 95 тыс. рублей. И,
в-третьих, переплатить суммарно порядка 120 тыс. рублей начисленных процентов.
Откуда взялись такие цифры, науке неизвестно. Согласно элементарному кредитному
калькулятору, ежемесячный платеж по этому кредиту действительно 95 тыс., а вот
процентная переплата будет не 120, а почти 300 тыс. рублей. Тем более, скажет
автор, о чем тут спорить? В накопительном варианте 465 тыс. «плюса», а в ипотечном
– 300 тыс. «минуса». И все-таки поспорить хочется.
Для начала вновь напомним про российскую инфляцию в жилье – чаще
всего двузначную. При этом заметьте: огорчает она не всех. Тех, кто только
планирует жилищную покупку, – да, огорчает. А тех, кто уже успел обзавестись
новым жильем, пожалуй, даже радует. «Ипотечники» уж точно в их числе. И теперь
с этой точки зрения оценим предлагаемую нам альтернативу.
Клиент, о котором рассказывается, купит квартиру сегодня, после
окончания двухлетних накоплений. А вот если бы он сразу решился на ипотеку, то
покупка состоялась бы два года назад. Откроем справочники: за последние два
года, например, в Москве средняя цена предложения на рынке жилья увеличилась
почти на 30%, в большинстве регионов – тоже. Соответственно, квартира, которая
сейчас стоит 2,2 млн., тогда стоила 1,7 млн. Разница – пятьсот тысяч. Это
несколько больше, чем 465 тыс. инвестиционного дохода, якобы полученного
клиентом в накопительном варианте.
Почему якобы? А вот почему. Несложно подсчитать, что поведали нам
о доходности накоплений более 30% годовых.
Доходность в 15% годовых на длинной дистанции – предел мечтаний
для частного инвестора, прибегающего к услугам даже самых солидных и успешных
управляющих компаний на Руси. Доходность же вдвое большую, о которой говорилось
выше, отнесем скорее к разряду рекламы конкретных компаний. Поэтому в 200 тысяч
инвестиционного прибытка мы с вами, пожалуй, поверим, с учетом налогов,
конечно. В 465 – извиняюсь, нет.
Чтобы совсем уж не расстраиваться, добавим к этим 200 тысячам еще
215. Эти деньги упомянутый клиент должен был бы заплатить банку в виде
процентов за кредит, выбери он тогда ипотеку (так называемая переплата). А при
накоплении такие затраты отсутствуют. Внимательный читатель спросит, почему
только 215, хотя раньше мы говорили о 300? Все очень просто. Для покупки такой
же квартиры два года назад нашему клиенту достаточно было взять кредит в
размере чуть больше полутора миллионов, а не тот, по которому делался расчет.
Итого, значит, 415 тыс. – таков суммарный вес экономических
резонов на «накопительной» чаше весов. А на «кредитную» чашу мы с полным правом
положим целых полмиллиона. Те, которые клиент, ставший заемщиком, сэкономил бы,
купив квартиру дешевле. Вывод очевиден: экономика голосует за ипотеку.
Психология – тем более. Все эти два года семья, взявшая ипотеку,
будет жить в своей квартире, а не в съемной и не в коммуналке. Как говорится,
мелочь, но приятно.
Правда, в ответ сторонники накопительного варианта могут
возразить, что накопления – это все-таки свобода, а кредит – тяжелая
обязанность, со штрафными санкциями за непунктуальность в платежах и даже, не
дай бог, с выселением. Верно, но именно эта свобода и вызывает сильные
сомнения. Это какой же волей и целеустремленностью надо обладать россиянину,
чтобы каждый месяц добровольно откладывать некую сумму в счет будущего жилья?
При таких-то соблазнах кругом!
Источник: Журнал Недвижимость Твери и Тверской области, рубрика Новости недвижимости