Общее имущество в доме. Давай делиться!
Собственники квартир частенько
бывают недовольны своими жилищными условиями, считая свое жизненное
пространство недостаточным. Это приводит к многочисленным попыткам увеличить жилую
площадь. Одни граждане при решении этой проблемы приобретают квартиры большей
площади, строят загородные дома или изыскивают иные возможности для достижения
цели. А другие решают проблему более простым способом – присоединяют места
общего пользования к квартирам, ограждая их металлической дверью.
В каждом многоквартирном доме имеются
места общего пользования, которые являются общим имуществом многоквартирного
дома. В соответствии со ст. 162 Жилищного
кодекса РФ общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном
доме. Им они владеют, пользуются и распоряжаются.
В соответствии со статьей 289 ГК РФ установлено, что
собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с помещением, занимаемым
под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество
дома.
Квартира и доля в общем имуществе
многоквартирного дома, рассчитанная по правилам п. 1 ст. 37 ЖК РФ, представляют собой сложную вещь. Выделение доли
в общем имуществе в натуре невозможно. Пунктом 2 ст. 36 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в
многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и
гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в
многоквартирном доме.
Определим основные отличия
данного режима от режима долевой собственности, закрепленного гл. 16 «Общая собственность» ГК РФ.
Гражданский кодекс устанавливает следующие правила, применимые с учетом
положений ЖК РФ к общему имуществу собственников многоквартирного дома:
распоряжение имуществом,
находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее
участников;
владение и пользование
имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению
всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке,
устанавливаемом судом.
Жилищное законодательство также
содержит положения о специфике общей долевой собственности в многоквартирном
доме (п. 4 ст. 37 ЖК РФ), согласно
которым собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
осуществлять выдел в натуре своей
доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
отчуждать свою долю в праве общей
собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные
действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности
на указанное помещение.
Схожие правила можно выделить из п. 2 ст. 290 ГК РФ, который запрещает
собственнику квартиры отчуждать свою долю в праве собственности на общее
имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой
доли отдельно от права собственности на квартиру.
Правило п. 2 ст. 247 ГК РФ о выплате компенсации участнику общей
долевой собственности при невозможности предоставить в его владение и
пользование части общего имущества неприменимо, поскольку специальное
законодательство (ЖК РФ) устанавливает императивный запрет на выдел части
общего имущества. Равно как не применяется правило ст. 250 ГК РФ о преимущественной покупке отчуждаемой доли иными
участниками общей долевой собственности. Аргументация аналогична: если
обладатель права не может произвести его отчуждение, то, соответственно, не существует
и права на преимущественное приобретение.
Собственники также не вправе
осуществить раздел общего имущества в многоквартирном доме, хотя п. 1 ст. 252 ГК РФ в императивной норме
закрепляет такую возможность.
Что относится к общему имуществу дома?
Общим имуществом многоквартирного
дома могут быть признаны так называемые «общие» балконы, лоджии, веранды,
используемые двумя, тремя и более собственниками. Приведем еще один пример
общего имущества. Межэтажное перекрытие (по сути, потолок в квартире) является
общим имуществом дома. Это объясняется тем, что для собственника квартиры
данная конструкция является потолком, а для собственников, живущих этажом выше,
– полом, то есть, во-первых, оно ограждает квартиру от квартиры соседей
сверху, во-вторых, обслуживает не менее двух квартир.
Итак, для признания помещения
общим имуществом необходимо наличие одновременно двух признаков:
- помещение не должно являться частью
квартиры, а также частью офиса, магазина, аптеки и других нежилых помещений в
доме, принадлежащих определенному собственнику;
- объект должен предназначаться для
обслуживания более одного помещения в данном доме.
К общему имуществу
многоквартирного дома могут относиться:
- подъезд – часть жилого
помещения, ограниченная лестничной клеткой;
- тамбур – помещение,
предназначенное для защиты здания от прямого проникновения наружного воздуха в
холодный период года;
- вестибюль – помещение при входе
в здание, служащее для общих коммуникаций (связей, переходов) от входа в здание
к его помещениям, в том числе лестнично-лифтовой группы, квартирам первого
этажа, помещениям общественного назначения и техническим помещениям; коридор –
помещение, связывающее между собой несколько помещений или их же с входом и не
имеющее других функций;
- лестницы – конструктивный
элемент, соединяющий этажи многоквартирного дома, снабженный ступенями;
- лифты – современные подъемные
устройства, предназначенные для перевозки пассажиров и грузов в многоквартирном
доме;
- технические этажи –
вспомогательные помещения, предназначенные для размещения на них инженерного
оборудования и прокладки коммуникаций в зданиях. Они должны быть доступны
собственникам помещений для производства технического осмотра и аварийного
ремонта. Могут располагаться под зданием, над верхним этажом, на одном или
нескольких средних этажах;
- чердак – нежилое верхнее
помещение в домах под крышей, образуемое верхним (чердачным) перекрытием и
крышей, обычно не отапливаемое.
Определение порядка использования
общего имущества собственниками, а также запрещение или одобрение
осуществляемого использования находится в компетенции общего собрания собственников
многоквартирного дома.
Для правового оформления
установленного общим собранием порядка использования собственниками общего
имущества не требуется заключение специальных договоров, достаточно протокола
общего собрания, в котором зафиксировано волеизъявление собственников. Данный
вывод следует из равноправия собственников в вопросах владения, пользования и
распоряжения общим имуществом. А следовательно, одна сторона не вправе передать
предмет договора или наделить правами другую сторону, в силу закона обладающую
тем же объектом права собственности и равным объемом прав и обязанностей в
отношении данного объекта.
В силу п. 2 ст. 154 Жилищного
кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения исполняет свою
обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества уже посредством оплаты
содержания и ремонта жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и
работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному
ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
При этом в любом случае
использование одними собственниками части общего имущества, например подвалов,
чердаков и лестничных клеток, не должно ограничивать прав других собственников,
а также предполагать невозможность использования общего имущества аналогичным
образом.
Таким образом, вопрос о принятии
решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в
многоквартирном доме должен быть решен путем проведения общего собрания собственников
либо в судебном порядке.
Источник: Журнал Недвижимость Твери и Тверской области, рубрика Новости недвижимости