Для пользователей


Уже работаете с нами?

войти   Регистрация Напомнить пароль

добавить объявление

Общее имущество в доме. Давай делиться!


Собственники квартир частенько бывают недовольны своими жилищными условиями, считая свое жизненное пространство недостаточным. Это приводит к многочисленным попыткам увеличить жилую площадь. Одни граждане при решении этой проблемы приобретают квартиры большей площади, строят загородные дома или изыскивают иные возможности для достижения цели. А другие решают проблему более простым способом – присоединяют места общего пользования к квартирам, ограждая их металлической дверью.

В каждом многоквартирном доме имеются места общего пользования, которые являются общим имуществом многоквартирного дома. В соответствии со ст. 162 Жилищного кодекса РФ общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Им они владеют, пользуются и распоряжаются.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Квартира и доля в общем имуществе многоквартирного дома, рассчитанная по правилам п. 1 ст. 37 ЖК РФ, представляют собой сложную вещь. Выделение доли в общем имуществе в натуре невозможно. Пунктом 2 ст. 36 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Определим основные отличия данного режима от режима долевой собственности, закрепленного гл. 16 «Общая собственность» ГК РФ. Гражданский кодекс устанавливает следующие правила, применимые с учетом положений ЖК РФ к общему имуществу собственников многоквартирного дома:

распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников;

владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Жилищное законодательство также содержит положения о специфике общей долевой собственности в многоквартирном доме (п. 4 ст. 37 ЖК РФ), согласно которым собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Схожие правила можно выделить из п. 2 ст. 290 ГК РФ, который запрещает собственнику квартиры отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Правило п. 2 ст. 247 ГК РФ о выплате компенсации участнику общей долевой собственности при невозможности предоставить в его владение и пользование части общего имущества неприменимо, поскольку специальное законодательство (ЖК РФ) устанавливает императивный запрет на выдел части общего имущества. Равно как не применяется правило ст. 250 ГК РФ о преимущественной покупке отчуждаемой доли иными участниками общей долевой собственности. Аргументация аналогична: если обладатель права не может произвести его отчуждение, то, соответственно, не существует и права на преимущественное приобретение.

Собственники также не вправе осуществить раздел общего имущества в многоквартирном доме, хотя п. 1 ст. 252 ГК РФ в императивной норме закрепляет такую возможность.

Что относится к общему имуществу дома?

Общим имуществом многоквартирного дома могут быть признаны так называемые «общие» балконы, лоджии, веранды, используемые двумя, тремя и более собственниками. Приведем еще один пример общего имущества. Межэтажное перекрытие (по сути, потолок в квартире) является общим имуществом дома. Это объясняется тем, что для собственника квартиры данная конструкция является потолком, а для собственников, живущих этажом выше,  – полом, то есть, во-первых, оно ограждает квартиру от квартиры соседей сверху, во-вторых, обслуживает не менее двух квартир.

Итак, для признания помещения общим имуществом необходимо наличие одновременно двух признаков:

 - помещение не должно являться частью квартиры, а также частью офиса, магазина, аптеки и других нежилых помещений в доме, принадлежащих определенному собственнику;

 - объект должен предназначаться для обслуживания более одного помещения в данном доме.

К общему имуществу многоквартирного дома могут относиться:

- подъезд – часть жилого помещения, ограниченная лестничной клеткой;

- тамбур – помещение, предназначенное для защиты здания от прямого проникновения наружного воздуха в холодный период года;

- вестибюль – помещение при входе в здание, служащее для общих коммуникаций (связей, переходов) от входа в здание к его помещениям, в том числе лестнично-лифтовой группы, квартирам первого этажа, помещениям общественного назначения и техническим помещениям; коридор – помещение, связывающее между собой несколько помещений или их же с входом и не имеющее других функций;

- лестницы – конструктивный элемент, соединяющий этажи многоквартирного дома, снабженный ступенями;

- лифты – современные подъемные устройства, предназначенные для перевозки пассажиров и грузов в многоквартирном доме;

- технические этажи – вспомогательные помещения, предназначенные для размещения на них инженерного оборудования и прокладки коммуникаций в зданиях. Они должны быть доступны собственникам помещений для производства технического осмотра и аварийного ремонта. Могут располагаться под зданием, над верхним этажом, на одном или нескольких средних этажах;

- чердак – нежилое верхнее помещение в домах под крышей, образуемое верхним (чердачным) перекрытием и крышей, обычно не отапливаемое.

Определение порядка использования общего имущества собственниками, а также запрещение или одобрение осуществляемого использования находится в компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома.

Для правового оформления установленного общим собранием порядка использования собственниками общего имущества не требуется заключение специальных договоров, достаточно протокола общего собрания, в котором зафиксировано волеизъявление собственников. Данный вывод следует из равноправия собственников в вопросах владения, пользования и распоряжения общим имуществом. А следовательно, одна сторона не вправе передать предмет договора или наделить правами другую сторону, в силу закона обладающую тем же объектом права собственности и равным объемом прав и обязанностей в отношении данного объекта.

В силу п. 2 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения исполняет свою обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества уже посредством оплаты содержания и ремонта жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

При этом в любом случае использование одними собственниками части общего имущества, например подвалов, чердаков и лестничных клеток, не должно ограничивать прав других собственников, а также предполагать невозможность использования общего имущества аналогичным образом.

Таким образом, вопрос о принятии решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме должен быть решен путем проведения общего собрания собственников либо в судебном порядке.

Источник: Журнал Недвижимость Твери и Тверской области, рубрика Новости недвижимости