Для пользователей


Уже работаете с нами?

войти   Регистрация Напомнить пароль

добавить объявление

ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ: МОЖНО ЛИ СЕГОДНЯ НА ЭТОМ ЗАРАБОТАТЬ?



     «Деньги должны делать деньги» – этот девиз американских финансистов еще никто не отвергал. Вне зависимости от суммы годового дохода инвестировать может каждый, нужно только правильно выбрать направление для вложений. Одним из самых простых и доступных методов для отечественного инвестора всегда были и продолжают оставаться вклады свободных средств в недвижимость. 

     Сегодня нашими экспертами в этом вопросе выступают Светлана КОРЕПОВА, специалист по работе с коммерческой и жилой недвижимостью агентства «Бродвей», Сергей БЕЛОУСОВ, заместитель  директора ООО «Центр недвижимости «ЭСБИ», Антонина ФИЛИППОВА, руководитель АН «Центр успешных риэлторов».

      Несмотря на снижение темпов роста цен на жилье по сравнению с докризисными временами, недвижимость по сей день остается привлекательным инвестиционным активом, – отмечает Светлана КОРЕПОВА, специалист по работе с коммерческой и жилой недвижимостью агентства «Бродвей». – Правда, чаще всего такой актив интересует консервативных инвесторов, рассчитывающих, скорее, сохранить средства, чем получить баснословную прибыль. Тем, кто хочет заработать больше, я бы посоветовала вложиться в квартиру в новостройке. В этом случае доходность может составить 20-25% годовых.
В любом случае, лучше предварительно проконсультироваться с профессионалами (юрист, риэлтор, адвокат, нотариус), чем потом потерять немалые суммы при неверно оформленных документах. Такая мера предосторожности позволит избежать основных подводных камней и сделать правильный выбор объекта для инвестирования.

      Сергей БЕЛОУСОВ, заместитель  директора ООО «Центр недвижимости «ЭСБИ», подчеркивает: 

       Хороший  специалист должен прекрасно знать рынок недвижимости в регионе, быть способным грамотно оценить ликвидность объекта инвестиций, рассчитать его рентабельность и срок возврата инвестиций.
Человеку, собирающемуся вкладывать деньги в покупку дома или квартиры, также следует разбираться в некоторых различиях между жилой и коммерческой недвижимостью, – продолжает наш разговор   – Коммерческая недвижимость: офисные  здания, торговые центры, промышленные объекты, склады, гостиницы, сельскохозяйственные предприятия, гаражи, спортивные комплексы, заведения общественного питания, участки недр и зеленых насаждений. 
Жилая недвижимость: многоквартирные дома, коттеджи, дачные участки, загородные дома.
Мобильная недвижимость: сборно-разборные каркасные дома, в основном этот рынок развит за рубежом. Строение можно поставить как на своей собственной земле, так и на арендованной площади.
      До того как решиться вложить деньги в недвижимость, следует определиться, к какой статье будут относиться новые приобретения: к пассиву или активу. Если покупка дома, коттеджа или квартиры совершается для того, чтобы в них жить, – это пассив, то есть приобретение относится к статье расходов. Такая недвижимость будет постоянно нуждаться во вложениях средств на ремонт, обстановку, оплату коммунальных услуг и текущие издержки.
Активной, то есть приносящей дополнительный доход, жилая недвижимость может стать в тот момент, когда продается. В этом случае разница между первоначальной стоимостью объекта и ценой в момент продажи, за вычетом всех расходов, будет являться чистой прибылью. Если жилье покупается с целью сдачи в аренду, то это актив и оно будет относиться к коммерческой недвижимости.

      Антонина Владимировна  ФИЛИППОВА, руководитель АН «Центр успешных риэлторов»

      Выбирая наиболее интересные объекты для вложения средств, инвесторы, как правило,  просчитывают  их рентабельность. Для многих важно вернуть свои вложения в максимально короткие сроки, с определенной для себя выгодой.  
Нужно понимать, что у рынка коммерческой недвижимости  очень высок порог входа. Коммерческие помещения, находящиеся в востребованных местах, заняты серьезными инвесторами. И когда появляется что-то новое,  решение по приобретению подобной коммерческой недвижимости должно приниматься быстро. 
В последнее время наблюдается тенденция покупки коммерческого помещения в новостройках, где стоимость квадратного метра доступна даже для начинающих предпринимателей. 
Как вариант, можно рассмотреть покупку жилой недвижимости и перевести ее в нежилой фонд. Но в данном случае  отсутствуют всякие гарантии того, что помещение станет нежилым, возникает определенный риск не воплотить свои планы в жизнь. При этом стоимость квадратного метра в подобных помещениях в итоге может увеличиться практически вдвое по сравнению со стоимостью аналогичного коммерческого помещения. 
Поэтому, на мой взгляд, выгоднее купить тот объект недвижимости, в котором уже сдаются площади арендаторам. Если в последующем вас что-то не устроит, вы всегда сможете использовать эти площади для реализации собственной предпринимательской деятельности. 
      Что в сегодняшних условиях для предпринимателя выгоднее: купить помещение для бизнеса или взять в аренду? С этим вопросом мы обратились ко всем нашим экспертам.

      Сергей БЕЛОУСОВ отмечает плюсы и минусы обоих вариантов:

      С моей точки зрения, в настоящее время выгоднее снять помещение в аренду. Связано это с целым рядом факторов:
Во-первых, предложений по аренде сейчас очень много. Стоимость квадратного метра для офисных помещений не высокая. По торговым площадям ситуация несколько сложнее, но, думаю, в ближайшие 2-3 года, после ввода в эксплуатацию целого ряда новых современных торговых центров, цены также скорректируются в сторону уменьшения.
Во-вторых, для приобретения помещения необходимо потратить изначально довольно существенную сумму денег, которую предприниматель мог бы направить на оборотные средства в своем предприятии. Т.е. с точки зрения бизнеса, деньги, вложенные в помещение под размещение бизнеса, – это «замороженные» средства. Не стоит забывать и о возможных расходах на оплату кредита, если помещение покупалось на кредитные средства, о налогах, которые могут возникнуть при продаже помещения, находящегося в собственности. 
     Существенный плюс арендованного помещения – гибкость в развитии бизнеса. В случае его расширения или свертывания, изменения тенденций на рынке можно легко поменять одно помещение на другое большей или меньшей площади или в другом более актуальном для бизнеса месте. Попробуйте быстро продать, а потом купить взамен него другое помещение, которое идеально подойдет под ваш вид деятельности.  Минусы помещения в аренде: нет уверенности в том, что арендодатель продлит договор аренды, это особенно актуально в случае краткосрочных договоров до 11 месяцев. 
Большие постоянные издержки за счет арендной платы, которая, кроме того, может вырасти. 
Возможность потери бизнеса. Вопрос, казалось бы, из области фантастики, но для определенных видов деятельности, в которых очень важна клиентская база и «прикормленное» место, бизнес может оказаться в прямой зависимости от порядочности арендодателя. 
     К плюсам помещения, находящегося в собственности, можно отнести: спокойствие и уверенность, что вас никто и никогда не попросит его освободить, меньше  и постоянные расходы компании ввиду отсутствия арендной платы. 
На сегодняшний день аренда является действительно наиболее подходящим решением вопроса открытия собственного бизнеса, –комментирует Светлана КОРЕПОВА, специалист по работе с коммерческой и жилой недвижимостью агентства «Бродвей».
Выгодность и актуальность выбора данного способа основана на достаточно высоком уровне стоимости коммерческой недвижимости и, соответственно,недоступном для большинства желающих открыть собственное дело и быстро получить из этого прибыль. Благодаря большому количеству предлагаемых в аренду площадей, можно быстро подобрать подходящее помещение, а также, в случае необходимости, сменить месторасположение на более выгодное либо расширить собственный бизнес.

       Перевод жилой недвижимости в нежилой фонд

       Светлана КОРЕПОВА, специалист по работе с коммерческой и жилой недвижимостью агентства «Бродвей»:
 Перевод в нежилой фонд – наиболее коммерчески выгодный способ сделать из жилой квартиры офис или магазин. Прежде чем переводить помещение из жилого в нежилое, необходимо получить разрешение на такой перевод в органах местного самоуправления. Отказы на местах обычно мотивируют тем, что среди представленных документов нет согласия других собственников жилых помещений в том же доме. 
       На практике действительно возникает непонимание, в каких случаях требуется такое согласие, а в каких нет. Противоречия и споры между собственниками и органами местного самоуправления, принимающими решения о переводе помещений, возникают по нескольким причинам. Одна из них – неопределенность закона в части представления документов.
Перевод жилой недвижимости в нежилой фонд регламентирует Жилищный кодекс РФ и другие региональные нормативные документы. Для перевода жилого помещения в нежилое необходимо учитывать некоторые требования: 
жилое помещение должно находиться на первом этаже, или если оно находится выше первого этажа, то под ним должны находиться только нежилые помещения; 
будущее нежилое помещение должно иметь отдельный, изолированный от входа в подъезд и лестничных клеток, вход;
в жилом помещении никто не должен быть прописан. Сроки выполнения  работ по переводу жилого помещения в нежилой фонд около 6 месяцев.

      Сергей БЕЛОУСОВ, заместитель  директора ООО «Центр недвижимости «ЭСБИ»:
 
      При переводе жилого помещения в нежилое есть множество факторов, которые необходимо учитывать, причем многие из них зависят от каждого конкретного случая. В частности, получение согласия соседей. 
Сроки и стоимость – понятия очень индивидуальные, но в среднем данная процедура занимает 6 месяцев и стоит около 150 000 руб., включая проект реконструкции помещения.

 

Источник: Журнал Недвижимость Твери и Тверской области, рубрика Новости недвижимости