Хочу жить в таун-хаусе...

На территории Тверской области активно развивается строительство таун-хаусов. По данным тверских агентств недвижимости, на сегодняшний день рынок таун-хаусов составляет около 30% от всей продаваемой загородной недвижимости региона. Каждый день появляются все новые и новые предложения от застройщиков. И если всего лишь пару лет назад на этом рынке практически не было конкуренции, сегодня можно с уверенностью сказать: она есть. Хочется надеяться, что конкуренция среди застройщиков  будет способствовать появлению в Твери действительно интересных проектов, как в плане удобства проживания, так и в плане архитектуры.

Однако практика показывает, что повышенный спрос на такой вид жилья увеличил и число недобросовестных застройщиков,  в погоне за прибылью забывающих о своей ответственности перед покупателями. Сегодня с помощью наших экспертов мы попытаемся разобраться в ситуации, а также получим полезные советы, как не обмануться с выбором застройщика, на что обратить внимание при заключении сделки, чтобы покупка таун-хауса не превратилась в большую проблему, а стала одним из самых приятных  событий в жизни.

Наталья Владимировна Васильева, руководитель отдела продаж  агентства недвижимости «Кристалл»

– На сегодняшний день таун­хаусы действительно вызывают у тверичан повышенный интерес. Да и чему тут удивляться! Столько лет у людей не было возможности выбора, жили как все, в однотипных квартирах с одинаковыми планировками. Счастьем было иметь хотя бы какое-то, но свое жилье. А сейчас возможность выбора у многих есть. Так почему бы ей не воспользоваться?

Исходя из практики нашего агентства, отмечу, что наибольшим спросом у горожан пользуется Заволжский район, не все предпочитают жить в Затверечье, но и там таун-хаусы продаются. Нашим клиентам в основном нравятся двух- и трех­этажные дома, так как в них больше жилая площадь.

Из минусов хотелось бы отметить малую площадь земельных участков. Кроме того, не все строения выделены как самостоятельные квартиры, а в долях банки не оформляют кредит. Поэтому решать финансовый вопрос покупателям такой недвижимости пока приходится самостоятельно, иногда по этой причине даже отменяются сделки.

Лариса Арнольдовна Чебескова, директор ООО «СовИнвест»

– Спрос на таун-хаусы постоянно растет. Увы, растет и число судебных дел, когда возведение таких объектов признается незаконным. Таун-хаус приговаривается к сносу, жильцы – к выселению.

Дело в том, что в российском законодательстве юридического понятия «таун-хаус» не существует. В Градостроительном кодексе РФ вместо понятия «таун-хаус» используется понятие «жилой дом блокированной застройки». 

Для строительства таун-хауса требуется разработка проектной документации, наличие разрешения на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданные уполномоченным органом власти (ст. 51, ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Если при возведении таун-хауса отсутствует разрешение на строительство либо получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома, либо отсутствует ввод объекта в эксплуатацию – налицо все признаки самовольной постройки.

Самовольной постройкой признается недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением норм и правил.

В случае ненадлежащим образом оформленных документов на таун-хаус, возможно, данный объект будет в судебном порядке признан самовольной постройкой. Последствия – обязанность сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Несмотря на это, практика по городу Твери показывает, что самовольные объекты, такие как блокированные дома (таун-хаусы), многоквартирные дома на несколько семей, оформляются недобросовестными застройщиками как объект индивидуального строительства и регистрируются в Управлении Федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии по Тверской области в упрощенном порядке по дачной амнистии. Стоит иметь в виду, что наличие государственной регистрации права собственности на спорный объект не препятствует удовлетворению иска о его сносе. Простой обыватель, купивший недвижимость и зарегистрировавший соответствующее право, может столкнуться с ситуацией, когда ему будет предъявлено требование о сносе самовольной постройки. И в случае отсутствия надлежащим образом доказанных оснований возведения строения иск будет удовлетворен. Если взять судебную практику города Твери, то можно сказать, что районными судами города уже приняты ряд решений по сносу самовольных построек, в том числе по следующим адресам: ул. Пленкина, д. 25 (объект уже демонтирован); ул. Спартака, д.16 (решение о сносе принято, ведется исполнительное производство); ул. Трусова, д. 52 (решение о сносе принято первой инстанцией, еще не вступило в законную силу). Это только малая часть судебных дел, о которых мы знаем.

В настоящее время иски о сносе самовольных построек (таун-хаусов) в нашем городе активно подаются администрацией города Твери, Главным управлением по государственной охране объектов культурного наследия, прокуратурой, а также гражданами нашего города. Количество исков о сносе таун-хаусов, находящихся в процессе рассмотрения, а также которые будут поданы в ближайшее время, можно только предположить.

Поэтому, прежде чем купить таун-хаус, мы советуем убедиться в законности постройки. Обратитесь с данным вопросом к юристам агентства недвижимости, которые квалифицированно оценят правомерность данной постройки с учетом информации по данному объекту, полученной из департамента архитектуры и строительства администрации города. Специалисты департамента имеют самые достоверные сведения по объектам, строящимся в городе Твери.

Игорь Александрович Протасов, генеральный директор агентства недвижимости «Новоселье»

– Большое распространение такое жилье имеет в Европе; в России и в Твери в частности спрос на таун-хаусы появился относительно недавно. Тем не менее, он уже превышает имеющиеся на рынке предложения.

Нехватка земли в городе стала тем камнем преткновения, из-за которого предложений по данному жилью недостаточно. Многим застройщикам выгодней строить многоэтажные жилые дома, чем небольшие таун-хаусы, проблем с документацией меньше.

Для покупателей же самой главной проблемой при покупке квартиры в таун-хаусе может стать неправильный выбор застройщика. Строительство таун-хаусов чаще проходит по долевому участию. К сожалению, не все застройщики грамотно оформляют документы. В результате получается, что дом построен, а ввести его в эксплуатацию невозможно. Чтобы избежать подобных неприятностей, всем тверичанам рекомендую обращаться за помощью в агентства недвижимости. Специалисты постоянно проводят мониторинг рынка, помогут вам выбрать надежного застройщика, грамотно оформить все документы и правильно осуществить сделку.

Ирина Поречина и Ирина Григорьева, специалисты агентства недвижимости «Арбат»

– В Твери немало компаний, занимающихся возведением таун-хаусов. Мы,  как работники сферы недвижимости, видим, что это достаточно перспективное направление в области жилищного строительства.

Основная часть таун-хаусов раскупается еще на стадии заложения фундамента. Но это относится к бюджетным недорогим городским домам площадью до 120 м2 в двух уровнях и стоимостью до 4,5 млн. руб. без отделки. Таких домиков определенно недостаточно. И рады были бы застройщики возводить именно такие объекты, но они сталкиваются с определенными преградами. Основная причина – недостаток подходящих земельных участков в черте города и их очень высокая цена. Например, купил застройщик дорогостоящий земельный участок. Конечно, ему выгоднее построить на нем не 2-уровневый таун-хаус, а 3-уровневый и площадью как можно больше, чтобы получить побольше прибыли. Здесь и наблюдается несовпадение стремлений застройщиков и желаний покупателей.

В Твери таун-хаусы дороже в среднем на 10–15%, чем в других аналогичных городах России. Сказывается близость Москвы  и Санкт-Петербурга.

При выборе таун-хауса мы посоветовали бы обратить внимание на то, из каких материалов построен или будет строиться дом. У застройщика должны быть все документы, подтверждающие их происхождение. Стоит отметить и еще один немаловажный момент, формальный, – таун-хаус по документам может быть отдельной квартирой со своих техпаспортом, а может быть и долей дома. Если это доля дома, то ипотеку можно получить не во всех банках.

Антон Евгеньевич Ермолаев, специалист по недвижимости ООО «Элиан»

Спрос на таун-хаусы год от года растет, предложений по этому типу жилья становится все больше, в последнее время в Твери и области появляются очень интересные предложения. Поэтому не спешите заключать договор, не проверив должным образом все документы. Не можете разобраться самостоятельно, обратитесь за помощью к юристу. Это очень важно! Лучше купить надежное жилье у проверенного застройщика, нежели потом ходить по инстанциям и доказывать свое право собственности.

Не скрою, оформление всей необходимой документации заняло и у нас немало времени и сил, но это наша работа, и выполнять ее нужно честно, ведь в наших домах, мы надеемся, будут жить семьи с маленькими детьми. Не хочется, чтобы в одно прекрасное утро кто-то пришел их выселять. Поэтому и стараемся сделать все так, чтобы и нам комфортно работалось, и жильцам нашим жилось счастливо. У нас есть официальное разрешение на строительство, каждый таун-хаус зарегистрирован как отдельно выделенный объект. А это значит, что наши покупатели могут взять ипотеку в банке.

К сожалению, истории с недобросовестными застройщиками отражаются на развитии всего малоэтажного строительства. С неохотой работают в этом направлении банки. Да и сами покупатели часто с большой долей сомнения приезжают на осмотр объекта. В то же время жить в комфортном доме с отдельным входом, индивидуальным отоплением, гаражом и небольшим двориком мечтает практически каждый из нас. Далеко не у всех есть средства и силы на постройку собственного коттеджа. И таун-хаус как раз является прекрасным вариантом для проживания. При этом так называемые коммунальные платежи (обслуживание коммуникаций) заберут из вашего семейного бюджета примерно такую же сумму, что вы отдаете за квартиру.

Я думаю, что малоэтажное строительство – это наше будущее. Тем, кто бывал в Европе, наверняка пришлись по душе городские улицы с малоэтажной застройкой. Они создают ощущение спокойствия и комфорта. Что-то такое очень хочется со временем увидеть и у нас.

Владислав Витальевич Кшинин, вице-президент ОАО «Тверьуниверсалбанк»

– Тема таун-хаусов, на мой взгляд, очень интересна. Есть предприниматели, которые хотят и могут строить комфортное жилье нового типа, и есть жители Твери, которые мечтают из своих квартир в такое жилье переехать, но не хватает собственных средств. И хотя в этом секторе рынка недвижимости действительно есть определенные проблемы и мы о них знаем, тем не менее данной категории заемщиков наш банк решил помочь.

Изучив самым тщательным образом рынок недвижимости, спрос и предложения, мы попытались взять для работы те направления, которые не подпадают под федеральные программы комплексной поддержки населения по улучшению жилищных условий и которыми мало кто занимается. Захотелось представлять на рынке такие программы, которых нет у других банков. И таким образом стали кредитовать покупателей таун-хаусов. Отмечу, что для любого банка подобное кредитование представляет достаточно высокие риски. И чтобы их минимизировать, проводится очень серьезная работа. К примеру, если другие ипотечные программы банка работают «на потоке», то вопрос о предоставлении ипотеки на покупку таун-хауса решается на кредитном комитете, каждый кредит рассматривается индивидуально, и требования ко всем участникам сделки достаточно серьезные. Ставка, в отличие от других программ банка, тоже довольна высока (от 16 до 16,5 годовых), но снизить ее в нынешних условиях мы, к сожалению, не можем.

Если мы видим, что в разрешительных документах застройщика есть пробелы, сразу обращаем на это внимание покупателя. Ставим в известность клиентов о существовании в России, и в Твери в частности, практики выселения из таун-хаусов с последующим сносом незаконно возведенных построек. Предостерегаем от возможных проблем. Со своей стороны банк проверяет, насколько тот или иной застройщик надежен, есть ли у него договор с коммунальными службами города, соблюдаются ли сроки строительства, нет ли претензий к застройщику от городской администрации. То есть происходит некая процедура аккредитации застройщика. Кстати, на сайте нашего банка подобная информация есть. Все это мы разъясняем нашим клиентам, предоставляя им возможность выбора. В некоторых случаях для одобрения кредита требуем дополнительное обеспечение со стороны заемщика.

Как региональный банк, мы не можем выдавать кредиты на приобретение объектов недвижимости сроком на 20–25 лет, максимальный период кредитования с нашей стороны – 15 лет. Обязательным условием предоставления кредита на покупку квартиры в таун-хаусе является страхование: личное и объекта недвижимости.

Таким образом, получается комплексный подход: банк и страховая компания с двух сторон оценивают застройщика, проверяют его с правовой точки зрения. Для заемщика это большой плюс – некая гарантия грамотно вложенных денег.

Конечно, хотелось бы, чтобы таун-хаусов в нашем городе и пригороде появлялось как можно больше, чтобы тверичане жили в комфортных и достойных условиях, а застройщики – смогли спокойно получать все разрешительные документы и работать на регламентированном рынке, где все понятно и прозрачно. Для этого необходим конструктивный диалог с властью и доработка нормативных документов по малоэтажному строительству.

Источник: Журнал Недвижимость Твери и Тверской области, рубрика Новости недвижимости